N大神预测！2019广州楼市如何走？关键看这里！

以古为镜，可以知兴替。

谲诡莫测的2018已落下帷幕，在调控压力、市场环境等多重因素的影响下，短短一年间，从最初的坚决遏制房价上涨到后来经历的降价潮，退房潮，放松限价，公寓松绑，银行利率上浮比例下调，广州楼市也经历了从火热、到淡静、再到柳暗花明的多次反转。

而外在环境的不确定性、政策环境的柳暗花明、调控风向的谲诡莫测，再叠加内在的经济压力，都让紧接而来的2019年楼市充满着各种变数。

在波渺云诡的2019，广州的政策风向会不会发生转变？限购放松之后的公寓产品是否值得入手？刚需该何去何从？哪些热门板块值得选择？楼市未来走向又究竟如何……

想知道答案的话，戳以下视频，看克而瑞广州区域首席分析师肖文晓如何透过业内及购房者最感兴趣的十三个问题，为大家剖析过去、预测未来！

亮点回顾

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2018年三大关键词

市场：韧性十足。从市场的成交量来看，2018年广州的商品住宅成交突破了8.8万套，成交面积有950万平，与广州平均每年过千万的成交量相差不远，仅较2017年下滑了三、四个百分点。

成交金额：历史第二高。2018年广州住宅成交金额达到2023亿元，在广州历史上仅次于2016年的成交高峰。

政策：柳暗花明。2018年的四季度，广州住建委出了关于住宅价格指导的优化建议，广州双合同现象到了四季度已经基本消失；而刚刚过去的12月，广州签了一万多套的住宅，这是限签放开的结果；年底商服务业限购放松，17年3月30日之前拿地是可卖给个人，整个市场的政策风向是柳暗花明，这样的转变给我们带来对2019年更多的期望。

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2018政策变化

2018年政策影响最大的是限价政策的放松，回过头来看本轮的调控，根本的红线是房住不炒，要做到房住不炒，最需要落实的是遏制房价上涨，限价政策恰恰就是为遏制房价上涨而颁布的。

目前，国内的菏泽、广州、珠海等部分城市，纷纷出台一些松绑限价政策，某种意义上说明了针对房价调控的目标已基本达到了自己的预期，现在担心的已经不是房价上涨，而是房价下跌了，未来政策风向或将发生转变。

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2018十大热门楼盘

克而瑞从房价、产品及销量三大维度，评选出2018十大最具性价比的项目（回顾可戳→2018性价比榜），其中有五个楼盘位于增城，且这五个楼盘均是近地铁或者在一些比较成熟、便利的地段的刚需盘。

在这个榜单中，其中有四个是碧桂园的楼盘，包括排在第一位的碧桂园的亚运城。在业内，碧桂园是一线城市里面价格屠夫之称，其新项目开盘时大多会拉低板块的均价，这也侧面说明楼盘想要卖得好，价格方面一定要亮丽才行。

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2018十大热门板块

如果把广州划分为61个板块，成交量排在前三的分别是新塘板块、金洲板块、朱村板块，这三个板块各有特色。

新塘板块是增城距离广州最近的板块，也是目前广州刚需外溢的第一站，承接起过去一年市中心刚需外溢的需求，且交通通达度比较高。

位于大湾区规划核心的金洲板块是南沙最成熟、中心的板块，成熟的生活配套再加上利好加持，吸引很多自住的购房者，另外还吸引了有很多投资置业的看好大湾区的发展未来的投资者。

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2019公寓投资“三忌”

去年年底限购政策调整之后，公寓市场又重新活跃起来，不过公寓本质上还是投资性的产品，投资的话除了收益，另外一个还是要考虑去规避风险，提三个建议给观众做参考。

第一：地段过偏不买。目前，广州部分公寓位于外围或者远郊，整体交通、配套都不成熟，又无产业基础，即使这种公寓即使有长远规划加却持仍难转手，租金回报率也不高，容易得不偿失。

第二：画饼太过不买。目前，公寓市场开发商提供返祖现象盛行，大家切记一点，往往承诺的回报越多，诱惑很大的公寓，可能背后的坑也是越大的，实质上这些回报都是有水分的。

第三：面积过大不买。目前，市面上最受租客欢迎的就是小面积公寓，公寓周边若无成熟的办公氛围，建议各位投资者不要轻易地去选择大面积公寓的产品，后期难以分割出租，水电改造也十分麻烦。

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2019楼市三大预测

政策风向：2019年楼市政策环境已发生转变，未来地方政策会围绕维护房地产市场的稳定着手，现在成交量过低、房价下跌明显的城市，或将出台松绑政策。

在这样的大环境下，广州取消限购政策的可能性较小，不过未来或将出台金融类政策，首套房的房贷利率存在一定下浮空间，大家可以期待。

楼市走向：在楼市维稳的情况下，2019年广州市场基调也会相对稳定，调控政策调整之后，成交量不排除稳中有升的行情。不过，房价方面政府监控相对较严，项目按市场价备案之后，也不能在此基础上上浮超过10%，可以预测的是，未来房价会呈稳定态势。

置业风向：从近两年的土地市场上看，即使是底价成交的地块，地价也不便宜。所以，可以预期2019年广州新出来的项目，价格预计不低。对于刚需置业者来讲，可以趁着现在房贷利率较低，开发商促销打折的时候入市。（预知更多神预言可戳→ 2019广州楼市走向）

……

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来源：克而瑞广州区域

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